又一家年GMV190亿的“商办独角兽”暴雷 背后原因曝光

文丨铅笔道记者 韩希言

商业办公O2O赛道最后的坚守者也没能挺住。

从春节过后，商办运营平台好租被媒体曝光拖欠工资、逼迫员工离职，甚至“连人带场地卖给58”。

虽然好租事后发布声明，只是公司将直营模式转为合伙人模式，但是在业内人士看来，以城市合伙人形式继续运营的公告，是变相的低成本裁员，隔离股东与运营主体的法律、债务和道德风险。

曾经的商办O2O赛道是最受资本市场追捧的领域之一。传统地产巨头、中介以及新兴互联网公司纷纷加入战局，抢占这万亿级的蓝海市场。然而现在这个细分赛道，3年没有大额融资，如今头部企业都遇到经营困境。

“互联网技术的赋能和资本助推没能改变这个行业。”有投资人表示，“资本愿意重仓介入，很重要的原因是行业能讲出一个宏大的故事，只是这个故事生不逢时，有逻辑但没有现实支撑。”

想用互联网改造商办领域没那么简单，商办并不是一个大批量、高频次且全流程线上解决的领域。“概念是次要的，最终大家还是要回归到提升业务团队效率的本质上来。”投资人说道。

再多问一句：历史证明，是不是多数互联网中介都难成功？比如卖车租车的，卖房租房的。

注：本文内容主要来自铅笔道记者采访和网络公开信息，论据难免偏颇，不存在刻意误导。

过完年，公司没了！

“如果把第一个五年比作一场大考，好租可以拿到80分。”2020年7月，在好租网从58集团分拆独立的五周年时，CEO曲先洋当时在《CEO内部信》中如是说道。按照曲先洋当时的规划，希望好租网能用十年时间，引领行业加速数字化线上化的进程。

现在看来，这个计划的实现难度越来越大。从今年2月19日开始，社交网络平台开始出现自称好租员工的网友发文，称好租网拖欠员工工资和经纪人佣金，逼迫威胁员工离职。

“过完年，公司没了。”一位好租网的员工对铅笔道表示，上班第一天被告知公司转型，一、二月工资拖欠且没有任何说法。

若是想拿到工资，员工需和原公司（好租）解除合同，跟新的代理商签合同，要是主动离职，则缓发的工资一分钱没有。甚至，还有好租的员工在社交平台表示，“十来年的老员工都没有任何补偿，公司38个孕产妇也没有任何补偿。”

“负责人躲着不出面一个说法也没有，已经无法正常打卡上下班，有些高层员工转移到了58同城去入职，留下一群普通员工无处申诉。”该员工说道。

事件发酵十多天后，3月3日，好租网在微信公众号上发布声明，对事件作出回应，明确表示业务转型、业绩优化等。

但是与好租的回应说辞不同，好租内部员工向《风财讯》表示，接到部门领导口头告知，公司因账面资金不足而无法正常运作，原岗位不再提供。而未按时发放的一月份薪资以及销售佣金，则成了好租要求员工必须签下一份《辞职申请及声明》的条件，即后者自愿离职且须按约定“封口”。

该员工表示，目前好租已有过半员工选择离职。

资料显示，2011年，好租还只是安居客的租赁业务，做的是新房业务。2015年，安居客被彼时还叫58赶集集团的58同城收购，好租也在其中。此后，好租独立发展，改为做商办领域业务，创始人兼CEO曲先洋为原赶集网房地产频道负责人。

独立之后，在不到3年的时间里，好租先后完成了5轮融资。据天眼查App，最近的一轮融资发生在2018年5月，好租宣布完成数亿元人民币C轮融资，由国投创合基金和愉悦资本共同投资。

其实在这次风波之前，好租对外公布的企业数据相当亮眼。数据显示，2020年7月，团队员工达1500人，布局全国 30个重点城市，累计管理216万套商办房源，103万家服务企业客户，平均每单交易时间13天。2019年GMV是190亿元，全国进入城市市场份额接近12%，其中北京、上海双双突破16%。

商办O2O最后的坚守者

官网信息显示，“好租是大数据驱动的全价值链商办运营平台，聚焦写字楼租赁及各类强相关服务领域，依托强大的平台资源优势，推出端到端生态业务战略，以大数据生态系统为核心驱动，横跨办公选址和商办产业服务两端，布局选址、晓楼数据服务平台、MIG营销平台和好租商城等业务。”

曾经的好租网，被外界称之为“商办创新项目”，有着商办独角兽之称。

好租诞生于2015年那场互联网O2O赛道的狂飙猛进。五六年前，商办服务领域一片蛮荒，没有规则。在那个几乎所有细分领域动辄几亿、十几亿美元融资额的年代，商办租赁领域被视为万亿级的蓝海。

以链家、Q房、房多多、好屋中国、爱屋吉屋、乐工场为先锋，地产触网逐渐从住宅蔓延到商办。到2015年，资源、背景都很华丽的选手也在商办赛道集中出现，包括好租在内，还有优办、点点租、空间家等超过10家企业涉足其中，期望以互联网模式突破传统中介局限。

数据来源于铅笔道Data

可是，随后资本退潮、行业洗牌，当年那批商办O2O企业中，好租几乎是唯一一个成功走到了C轮的企业。

如今，这条赛道3年没有大额融资，头部企业都遇到挑战，是否说明商办O2O模式并非是一门好生意？

“商办独角兽”好租最早的模式也和其他O2O公司大同小异，期望通过互联网模式改变传统经纪流程。以线上流量获客，确定客户需求后，通过公司开发的算法逻辑进行分发，再到联系客服和经纪人带看服务。多轮融资后，新增了线下经纪布局、线上商城和晓楼数据服务平台等业务。

根据好租的介绍，写字楼租赁行业的平均成交时间是一个月左右，而通过O2O方式的好租达到了14天，平均成交时间缩短了一倍。

在过往的宣传中可见，以好租为代表的商办O2O平台为市场带来了崭新的价值，通过更加友好的互联网工具，这些平台降低了企业选址的信息不对称，让各类办公房源得到充分展示，极大提升了企业选址的效率。进入2020年，各大在线租赁平台推出的视频看房，又让可视化再进一步。

危机也许正潜藏在繁华背后。“好租毫无疑问是个先行者，但目前本质仍只是信息发布平台，尚未形成足够的能量对整个行业带来颠覆式创新，没有解决To B核心问题，也没有在效率端带来决定性提升。”一位有业内人士表示。

吃不到的万亿市场

“曾经资本愿意重仓介入，很重要的原因是讲了一个宏大的故事，只是这个故事生不逢时，有逻辑但没有现实支撑。”一位投资人表示。

据他介绍，某商办O2O平台曾因过度城市下沉，误判单个城市模型跑通可以快速复制，但遇到当地中介的阻击，加上线上流量转换遇到瓶颈，导致人员臃肿，成本加剧，现金流出现问题。“像这种B2B业务模型，即使烧钱，也很难短时间通过规模化扩大交易量，本质上还是一个中介抽佣金的生意，而技术型平台的成本又很固定。”

商办租赁的一些难点，是互联网平台难以解决的。比如，企业选址属于To B业务，决策周期长，流程复杂；客户和房源掌握在中介手中，平台管理被动；与经济大势正相关，成交量波动带来极大冲击等等。此外，较之二手房交易，商办租赁的交易过程不确定因素更为复杂，也更加依赖经纪人。

在这位投资人看来，让经纪人上线到平台，来服务网站获取的客户根本没有可能。因为经纪人一般只服务自己所属商圈的客户，那意味着平台对经纪人来说，就只有自己商圈内的客户才有价值，根本没有带来成交客户的意义。

“要让经纪人上传房源，更是天方夜谭。”在他看来，房源是经纪人的核心资源，是不会扔到平台上去共享的，即使平台可以向经纪人承诺保证房源独家，但是业主方对房源也是开放的。“这个信息不对称的价值，经纪人不可能释放出来。”

另外，经纪人的合作也是一个伪命题。首先，经纪人属于经纪公司，只有公司间合作才可以实现，但如果公司间去合作，就跟平台没有关系。其次，在中国，经纪人间的合作是单边交易，属于单方付费，经纪人间在分佣金，且一般金额巨大，意味着中间跳单的概率很大，就很难保障各方利益。

除了模式本身的问题，58安居客和贝壳找房在商业地产板块不断加码的对位较量，也正抢食市场份额。贝壳找房于2019年就已经悄悄上线了“商业办公”频道，但在过去几年的筹备时间里，贝壳商业一直未主动发声，刻意保持了低调。

并且，2020年，一场不期而至的疫情“黑天鹅”，打乱了所有行业节奏。中国商办市场收益、写字楼租金大幅下跌，像好租等这种互联网商办平台也无法幸免于难。

此前，曲先洋自己也承认，疫情极大抑制整个社会的经济活力，且将反射到企业活力上。随着企业活力下降，好租的客户群体也将受到影响。在这次的声明中，好租再此提到了“经历了2020年巨大的不确定性和行业动荡的阴霾”。

对于商办O2O行业而言，2020年办公租赁需求骤降六成，重点城市办公空置率普遍升高。一方面，城市出现共享空间、孵化园、阶段合租等形式，对部分互联网经纪公司造成冲击；另一方面，在线办公逐渐兴起，使一些资金不充足的中小企业失去了租赁办公场地的动力。

“曲先洋是个很谨慎的人，去年业务下滑，他大概知道业务量不行，包括未来三年商办市场肯定不会太好，存在风险期，因此曲先洋做下这个决定，以此保证安全度过可预见的行业风险期。”一位好租员工在接受风财讯采访时说道。

商办O2O落幕？

“商办O2O平台的盈利模式和业务生态太过单一，无非是选址服务产生的撮合交易的佣金。那和传统模式并没有什么不同，最终还是靠经纪人带客户看楼签单。”有专业人士向铅笔道分析道。

无论什么行业，自我造血能力不强，单靠融资都不会长久。

疫情冲击时，中小企业寸步难行，大企业收缩降低成本，企业和政府咨询业务和企业采购支出压缩，商办O2O平台现金流受到极大考验。再加上早被资本抛弃，这都决定了相关企业的宿命。

除了中介服务佣金，其实好租之前也在不断尝试新的盈利手段，比如好租商城、智能空间云管家SpaceOne等。“企业入驻新的办公空间后有天然的各种需求，而我们能够提供从装修搬家到财税、工商注册等全方位的企业服务。”曲先洋曾表示。

但实际上，好租绝大部分的收入还是依赖中介业务。

一般来说，对于商办O2O平台想持续维持公司的运转有两类手段，一是增加增值服务补充现金流，二为转型做SaaS系统。

不同于基础设施齐全的二手房交易行业，商办行业缺少行业性的底层工具。搜办与好租同是商办O2O平台，2015年底进入商办O2O赛道，2016年8月份谋求转型商办SaaS，一个月时间裁掉几百号员工，停掉所有的城市公司，这是CREAMS前身搜办的故事。

值得注意的是，CREAMS所属公司匠人科技在2020年4月获得红杉中国领投的5000万元B1轮融资，这也是整个商办赛道在该次融资前2年的首笔大额融资。

转型商办SaaS会是正确答案么，无人得知。已经确定的是，2017年起，前前后后一共有30多家公司涌入商办SaaS赛道，因为这个生意太难做，最后活下来的玩家也寥寥无几，百分之七八十的玩家消失。

创业者们发现，想用互联网改造商办领域没那么简单，商办并不是一个大批量、高频次且全流程线上解决的领域。决定性因素还是对接供应和需求的经纪人，而非依靠互联网的作用。

租赁交易是典型的2B业务，重在服务转化，而且企业很少委托一家代理公司找办公场地，交易过程存在很多灰色地带，每个人能谈到的成交条件不一样，属于非标业务，目前来看不可能做到交易完全线上化。

“实际上大家还是要回归到提升业务团队效率，提升互联网信息改造效率的本质上来。”有投资人说道。在他看来，无论商办O2O，还是商办SaaS，商办这个大市场一定可以有平台脱颖而出，行业机会一直在，只是机会时点还没有到来。