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“全民经纪人”用低佣金开道,买方卖方一起动了中介蛋糕?

这买买能做多久不好说。

来源 | 懂懂笔记(公众号ID:dongdong_note)

作者 | 木子

近日,深圳五大房产中介机构联合发布声明,坚决抵制“全民经纪人”营销模式。

消息一出,在网上引起了轩然大波。有知情人士宣称,中介机构内的从业者走私单现象泛滥,最终成为本次抵制活动的导火索;也有网友指出,中介之所以发起抵制活动,是因为近期一些开发商的新营销模式动了自己的奶酪。所谓联名抵制,实际上是为了垄断中介市场,不允许外人进场赚钱。

目前所谓的“全民经纪人”模式,指的是无论是否为专业中介,只要能为开发商、地产商介绍购房买家,都能够拿到承诺比例的佣金。尤其近一年以来,采取“全民经纪人”营销模式的开发商、地产商越来越多,也因此诞生了大量与传统中介竞争的独立经纪人和线上“掮客”。这个群体对中介行业内的正规军,确实造成了一定的冲击。

为了更好的了解这一行业事件,懂懂笔记以购房者身份,在二手电商平台和社交网络上联系了几位自称“独立经纪人”的人士,试图了解深圳五大中介抵制“全民经纪人”营销背后的原因,以及当地市场一些不为人知的行业“故事”。

低佣金高收入的独立经纪人

六月的深圳,骄阳似火。

在深圳龙岗区一开发中的新盘附近,懂懂笔记等待了半个多小时,才见到在闲鱼上沟通过的独立经纪人小宋。他满脸流汗,骑着一台“小电驴”急急驶来,一见面便自嘲了一番以缓解尴尬的局面。

“不好意思啊,刚才临时有顾客要看房所以迟到了,做独立经纪人没有服务,但也没有套路。”停好“小电驴”,小宋马上带着懂懂笔记进了营销中心,驾轻就熟地走向了样板房。

与营销中心内正在带顾客到访的正规中介销售员形成鲜明对比的是,小宋并不穿着中介“标配”的正装,而是上身一件休闲T恤,脚上一双灰色“洞洞鞋”。他在聊天时透露,最近中介机构在抵制“全民经纪人”模式,因此他也尽量避免与中介人员有任何的冲突。  

“这个盘没有全民营销,但你可以看到那些中介是用什么眼神看我的,这又是何苦呢。”健谈的小宋说道,他之所以会入行成为独立经纪人,也是阴差阳错。一年多前他还是一名创客,但是由于自己的区块链项目失败,就在网上寻找起个人房源和租客,成了一名在线租房的中间人。

一年来通过为个人房东介绍租客,他赚取了一些微薄的租房佣金,“无论租房还是二手房买卖,我们独立经纪人收取的佣金远比正规中介低得多。”

小宋介绍,即便是卖新楼盘,开发商给他们的佣金也要比正规中介稍微低一些。“我一见面说的没有服务,并不是说不帮顾客跑办相关购房手续,而是没有空调洽谈室给看房者休息,也无茶水供应。”

而他说的没有套路,则是向顾客介绍新盘的简况后,购买的优惠、政策,内容都是开发商的实际情况。看房后,顾客只能通过线上再咨询详情,“一旦成交了,无论是二手房还是新房,手续都会帮你办妥的,大可放心。”

当被问及独立经纪人的佣金收入时,小宋毫不忌讳的透露,实际上做好了还蛮可观的。深圳正规中介的租房业务,会各收取房东、房客半个月租金做为佣金,但他只收取租客五百元即可。“二手房佣金我们也只收房款的1~1.2%,新房的话开发商给的是1~2%的佣金。”

至于他每月的收入,小宋笑了笑说道,如果遇到毕业季、租赁旺季,光靠租房业务的佣金收入每月大约有四五千元。如果运气好些,比如有较好的新盘发售,那么每月的佣金收入甚至可以高达七八万,“一年下来可以全款买套福田的二手小公寓了。”

“中介机构的佣金虽然高,但是公司至少拿走了六成,所以个人到手不一定比我多。”小宋强调,中介机构之所以抵制“全民经纪人”,或许是看独立经纪人的收入太高了,冲击到了自身的市场份额,影响了旗下销售人员的士气。

“拿什么行业规范、政策法规吓唬人,你看看,市场经济之下要得看顾客选择谁对不对?公平竞争,谁行谁上!”小宋坚定地表示,机构的抵制是看不得别人赚钱的行径,“我知道的部分新盘,现在甚至有已购房顾客在介绍新客,开发商也会有提成。”

小松介绍,在网站上发布房源中介信息的“个人”来路复杂,里面会有一些不厚道的中介,拿着公司的资源做私单。而大部分独立经纪人,都像他一样每天自己跑房源,然后在闲鱼、豆瓣、知乎上发布房源信息。“我们每天就是等着客户主动找上门,客源上与正规中介机构并没有太大的冲突。”

既然资源不冲突,那么中介机构到底在害怕什么?

渠道被卡,借“土中介”发力

“中介机构是专业一些,但也要看他们的技能倾注在顾客身上有多少。”

相比小宋这样的“土中介”,汤海(化名)则是一位专业中介出身的独立经纪人。他告诉懂懂笔记,自己在专业中介机构从业五年,由于经常被领导“穿小鞋”,去年年中他毅然离职,成为了一名独行侠。

在带领懂懂笔记了解惠州惠阳一处新盘时,汤海显得比小宋更加专业。汤海透露,除了刚进社会寻求租房的应届毕业生,以及初次买卖房地产的普通投资者会选择中介机构,一般有经验的顾客都会选择自行租房、买卖,期间只是寻求独立经纪人作为见证。

“我现在有很多顾客之前都被所谓正规中介坑过,有的是买到了债权房,有的是房子被中介压价、捂住了。”汤海透露,新人入职中介机构时都要经历一段时间培训,其中有专业知识,也有营销“套路”。在他看来,基本上所有中介人员都具备一定的房地产知识,可在实际的操作当中,这些知识并不会运用在顾客、买家身上,他们只是想着尽快完成交易,一旦顾客签约(无论买房租房)后,中介就都会成了“甩手掌柜”。

“除了必要的手续之外,一般的纠纷他们都不予理睬。”汤海认为,顾客与其去找这种“甩手掌柜”,不如寻找同样是没有售后服务但佣金更低的独立经纪人,“反正都不会做尽职的产调,购房的过程区别不是很大。”

至于越来越多的开发商为何推动“全民经纪人”,他认为就是因为控制营销成本,导致开发商的营销渠道受阻,也是无奈之下的举措。汤海告诉懂懂笔记,开发商与中介机构合作,看中的是机构的客源,以及自己节省下来的人员工资。

“由中介机构介绍客源,可以省下许多的广告费用,对开发商而言逐渐成了一种依赖。”他强调这样的合作模式已在行业内存在相当长的时间,而中介口中所谓“远低于市价、内部房源、独家优惠”,其实都是开发商开放合作的资源,实际单价并不比在开发商营销中心直签更便宜、更实惠。

“通常情况下,开发商需要支付中介机构一定的佣金,这个佣金最终要转嫁给购房者。比例通常在2~3%之间。”汤海坦言,近几年一些中介机构发现开发商极度依赖自身的客源,便以此卡开发商的脖子,同时漫天要价。

因此,为了摆脱中介机构的要挟,有部分开发商才会试水“全民经纪”,并逐渐形成了一种新的营销渠道。

“说白了,独立经纪人、顾客、有人脉的路人等等,都可以成为开发商的经纪人。”汤海表示,发动全民一起成为“经纪人”,大大损害了中介机构的利益,因此才导致了这次的联名抵制,“用资质、专业说事儿,很可笑。我敢说很多机构里的中介,大都没有经纪人资质,专业上能比我强的更不多见。”

有业内人士透露,机构所拥有的资质,主要是房管局核发给中介机构的资格证,很多没有拿到“经纪人资质”的新员工都是紧急上马。

那么,独立的经纪人推介经办房屋买卖是否合法呢?汤海对此避而不谈,只一味强调说,在“全民经纪人”环境下,是个人就能卖房。

“何况我考取了(房地产)经纪人资格证,客源也是网上自己找到的,有什么不对呢?”他激动地说道,那些中介机构坐拥大量的顾客资源不假,但联合抵制全民营销吃相太难看。“这种举措最多只能管管利用机构资源跑私单的业务员,管不住顾客和开发商的未来选择趋势。”

在南方很多城市,部分小开发商已经全面采用了全民营销的方式,以此发展购房客户,他们在大大降低营销支出之余,也充分发动了社会力量提高成交效率,“这个趋势说明,要怪只能怪一些中介自己不争气,整天搞套路营销,结果套路了自己。”

那么,似乎仍未“名正言顺”的独立经纪人,是否会成为未来房地产行业的新力量?

“全民经纪人”短期内难成气候

“我看(全民)经纪人难成气候,其实我也只是业余做做。”

在豆瓣上,懂懂笔记约到了一位东莞的独立经纪人阿超。他告诉懂懂笔记,自己并不是专职经纪人,而是一名网约车司机,平时只是利用跑单积累下的人脉圈,兼职做一做房屋经纪的业务。

聊及中介机构抵制“全民经纪人”事件,阿超显得有些无奈。和小宋的看法一样,他也认为中介只是看不得别人赚钱。“中介对于(独立)介绍人的打压相当严重,为了不让我们赚到佣金,甚至还经常威胁业主。”

阿超主要从事二手房业务,几乎不碰租房的活。他认为在中介机构眼里,只要不通过中介成交的行为,都会被视为是跳单,破坏了行业规则。而他介绍成交的顾客中,还有几位曾遭到中介的骚扰、报复。有部分中介机构发现跑单了,甚至会派人守在小区大门,拦截认识的独立经纪人,并且是威逼利诱,让其放弃带客看房,“有时候业主会将自己的房源放在小区保安那,保安也会遭到他们的骚扰。”

据说有的独立经纪人在线上寻找客源,还会遭遇中介的“钓鱼”。见面之后,才发现对方是中介机构的人员,浪费时间不说,还有人身安全方面的担忧。“正因为有这些难题,我一般都只做认识的,有过实际交流的顾客。”

即便是闲鱼上找上门的顾客,他也会先仔细进行甄别,看对方是否实名,信用状况如何,“尤其是要仔细翻看成交的记录,没问题我才会约了见面。”阿超叹气道,由于中介机构的打压,独立经纪人一直都是夹缝生存,很难会有发展,更别说“全民经纪人”营销模式了。

阿超坦言,制约独立经纪人发展的因素与目前中介行业的痼疾相似,就是个别“老鼠屎”坏了行业名声,“不能一棍子打死,说中介机构都不好、有问题,有个别中介机构的个别从业人员还是比较负责任的,也很专业。”

而独立经纪人也一样,失去了机构和行业部门的约束和监管,部分独立经纪人也有套路租客、买家的情况发生,甚至有人骗取顾客高额定金之后人间蒸发,导致顾客连维权对象都找不到。

“中介总是宣传,如果不在中介买房容易有纠纷。虽然有些环节是夸大其词,但也确实是有这样的事情发生,但是有多少纠纷发生后,中介机构真的帮着解决了呢?”阿超认为,无论是独立经纪人,还是不负责任的中介机构,那些不守规矩的行为都是在破坏行业环境,谁也不比谁高尚。

有行业人士指出,八年前绿地地产曾提出过“全民经纪人”的营销模式,结果遭到了中介机构的围追堵截。今年受疫情因素影响,部分房企的新盘销量下滑,数据显示,一季度商品房销售额下滑了24.7%,因此部分开发商再次推出“全民经纪人”模式,希望以高额的佣金奖励提振商品房销量。

此举一方面是开发商积极自救,另一个方面也是为了摆脱中介机构的客源渠道束缚。但结果都是动了中介机构的“奶酪”,继而引发五大机构联合抵制的行为。无论孰对孰错,但在消费者眼里,自己的选择都是最实惠的、最简单的消费方式。

结束语

在广东、福建等地区,部分消费者宁可选择费“专业”的独立经纪人,也不选择“专业”的中介机构。这其中的原因,除了佣金的因素,还是值得行业内人士深思的。尽管全民房产经纪人有一部分性质是游走在灰色地带,但行业规范总会逐渐到来,深圳部分中介机构全盘的抵制,真的能够阻挡趋势的发生吗?

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