独家 | 不搞豪装不靠噱头 他走极简风建“优衣库共享空间” 出租率87%

文 | 铅笔道 记者 马妮

“这个园区内有地铁站，周边配套设施也很完善，开盘多年却租金很低，空置率很高。” 这就是Foca联合办公创始人陆晓斌为第一个大项目相中的“目标物业”。

陆晓斌分析发现,原因是该园区装修、管理水平低下、定位不清。入驻企业五花八门，甚至出现破坏物业的现象，导致高端企业不愿上门。如此一来，就形成了恶性循环。

Foca通过与物业公司谈判，以较低的租金将园区整体承租下来，再对园区进行装修。将园区改造成联合办公空间后，Foca再以工位为单位，把空间出租给中小型互联网、创新企业，利润来源主要为租金差。

市场上联合办公品牌多主打精装修，营销噱头众多，以此产生高溢价。为形成差异化优势，陆晓斌团队确立了“优衣库模式”。即选择黄金办公地段，在装修上仅保留办公所需的基本功能，不设噱头，但提供个性化的租后服务以满足租客不同要求。

目前，Foca团队在6个月内完成13处物业的改造，共9700平方米，出租率达到87%。

注：陆晓斌承诺文中数据无误，为内容真实性负责。铅笔道作客观真实记录，已备份速记录音。

从“大而宽”到“小而美”

留学归来后，陆晓斌进入银行系统，从事房地产贷款业务。正是这段工作经历，让他对房地产行业有了一定的了解，同时也积攒了丰富的资源。

离开银行后，陆晓斌开始在他熟悉的房地产领域进行创业，成为“YEC青创城”的创始人。“YEC青创城”是一个占地数万平方米的办公地产项目。在陆晓斌看来，“这种大型物业的问题在于，租客与空间没有联系，一锤子买卖，可能只有入住和退租的时候会见一下。”

陆晓斌认为，办公地产的未来方向一定是走精细运营的路线，让租客与运营方之间联系得越来越紧密。在青创城项目结束后，陆晓斌选择转向，去做“小而美”的联合办公空间。

对联合办公市场进行分析后，陆晓斌发现，主要竞争对手做得依然是传统物业的办公室出租。许多同行在竞争中多以噱头来进行市场营销，吸引前沿物联网公司与创业公司入驻，如升降桌椅、空气净化系统等等。陆晓斌把这种精装修、多噱头、高溢价的联合办公空间称为“LV模式”。

随后，为了对市场有更深刻的理解，陆晓斌决定一试身手。2017年底，他自己出资成立联合办公空间项目Foca，单枪匹马地从选址开始做起，一步步去做装修、布置、招租、推广和服务，4个月内接连完成了三处办公空间的改造，且空间出租率均达到了100%。

这三处物业均选在广州TIT创意园区，即微信所在地。在陆晓斌看来，判断一处物业的租金空间时，除交通、区位外，企业品相也是重要因素。在Foca 的选址标准中，园区内是否有头部企业或是否有头部企业打算入驻，是重要的判断标准之一。

凭借自己在房地产贷款业务及运营青创城项目中积累的知识，陆晓斌对项目的工程造价、模式计算和风险控制进行了评估，最终确定了“优衣库模式”。这一模式首先保证良好地段，即“高品质”，但在改造上去繁留简，不设噱头，保留办公所需的核心功能，即“基础款”。

在这种模式下，Foca能够在黄金地段让出租价格降到同类产品的一半到三分之二，让中小企业也能负担得起环境好、地段好的办公室。

资本寒冬中开始转型

在解决了商业模式后，Foca团队以单个空间融资的模式，获取用于扩张的资金。在此模式中，Foca与合伙人共同出资成立新公司A，Foca负责从选址、入住、招商到服务的整个过程，合伙人负责提供一部分的资金。

陆晓斌认为，此模式一方面帮助Foca获得项目资金，用于承租物业及装修改造费用；另一方面能够倒逼公司对每个项目精细运营。“如果已有的项目收益不好，新的项目就很难再有投资。”

从今年3月开始，Foca开始了扩张之路，以每月1到2处空间的速度进行扩张。截至9月底，Foca已经拥有13处物业，空间面积达8700平方米，平均出租率达到87%。客户包括欢聚时代、唯品会、科大讯飞、万科、甩货宝宝等知名公司。

然而，9月开始，陆晓斌感受到了资本寒冬的凉意，Foca 的扩张不得不开始放缓。“9月开始，整个数据跌得很厉害。”他介绍。原本有5个计划开工的项目，场地位置均是广州珠江新城、琶洲等核心地段，全部被叫停了。

在重新进行了市场调研后，陆晓斌为Foca确立了两个方向，一是按需选址模式，二是租后服务市场的挖掘。

按需选址是针对规模稍大的企业，在对方提出对地址、空间大小等需求之后，由Foca进行物业谈判、装修及租后服务。这种模式被陆晓斌称为收益稳定的低风险投资项目，即未来的租金收益已经确定，Foca及城市合伙人在加盟的时候面临的风险就会更低。

在租后服务市场的挖掘中，Foca确立了“基础服务+外接服务”的模式。基础服务主要是提供一些行政采购、资源对接与社群沟通服务。外接服务方面，Foca会为入驻企业争取一些费用折扣，以及一些孵化器及媒体资源，为项目提供投融资及宣传服务。

做众创空间的安卓系统

虽然短期内确定了两条转型路线，但陆晓斌团队认为Foca未来的方向在于软硬件的分开扩张。硬件的扩张就是完成更多的空间建设，这是传统的“跑马圈地”，而软件的扩张则要基于对众创空间市场的前景判断。

陆晓斌表示，这一判断包括三个方面：首先是服务提供商，他认为目前的众创空间同质化很严重，企业选择不同的众创空间并无不同；其次是市场培养，虽然众创空间没有走出画地为牢的同质化问题，但市场被培养了，用户愿意为服务付费，也理解了这种付费的好处；最后，未来的众创空间一定是以未来社区的形式存在，强调人、场地、数据三者的连接。

在此理解之上，Foca希望软件扩张是以选址、装修、服务组成的解决方案，服务于不同的写字楼及其他众创空间，以成为数据入口为核心去打造办公空间。陆晓斌预计，在2019年，Foca将为超过70万平方米的办公空间提供软件服务。

“如果用手机市场做比喻，目前众创空间市场还处于‘诺基亚模式’，但‘智能机模式’已经出现了，而且必然会成为标配。”陆晓斌认为，做一个能服务所有“智能机模式”的安卓系统，帮助每一家众创空间实现精细化运营，才是团队未来的发展方向。

Foca易办联合办公空间现正寻求天使轮融资。

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编辑 | 吴晋娜  

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