他的青年公寓发力二线城市：手握11城50万套房源 曾获青松1600万投资

 文 | 铅笔道记者 戴丽芬 

在拿到青松基金1500万A轮投资的五个月后，舒格的房源从1200套增至4500+。李锦猛认为这个增速论证了模式的可行性。2年时间，他们的房源覆盖11座城市，入库楼盘数量1000个，合计50万套可洽谈合作房间数量，其中5个区域项目开业6个月以上，入住率95%。

舒格定位于青年白领公寓运营商。他们在初创期便获得了中国排名前三的房地产服务商——同策咨询战略投资，形成房源优势。团队做轻资产运营，将拿房、装修、开业综合成本控制在3000元/套，提高了资金使用效率。同时，团队运用长短租结合的运营模式提升溢价。

舒格公寓正启动A+轮融资，投前估值2亿人民币，资金需求5000万。

注：李锦猛承诺文中数据无误，为内容真实性负责。铅笔道作客观真实记录，已备份速记录音。   

“二线包围一线”

舒格项目诞生于一辆东风车中。

那是2015年初冬，李锦猛决定辞职，再次创业。从上海徐汇到静安，他开一辆东风车聚集起同行好友，这就是后来的舒格团队。夜间8点至凌晨1点，窗外寒风嗖嗖，车内的他们讨论得火热。

李锦猛跟朋友们聊起彼时就职的分散式公寓行业：“国内的租赁市场足够大，能够承载几十个公寓运营企业。但如果没有背靠诸如链家之类的大树，就难以壮大。所以我打算跳出来。”他们讨论后达成一致：相较于分散式，做集中式公寓，在溢价、服务、管理方面都更标准化，长期来看成本会降低。

而后的两个星期，讨论并没有停止。凌晨12点后，他们仍聚集在肯德基商讨更具体的项目方向。在这前后，团队6个成员陆续从原公司离职。

2016年1月，舒格正式成立，定位于集中式公寓运营商。紧接着，团队在20个一、二线城市展开两个月的调研，探索适合的发展路径。

由于一线城市收销成本高，不利于扩张，他们采用“二线包围一线”的打法。首先他们瞄准开发商体量不小的二线城市，计划在形成规模后走向一线城市。

获投1600万

“公寓市场竞争的本质是房源的竞争。”计划由房源入手形成项目优势，李锦猛总结出两个切入点：一是拿到可持续的跨城市房源，二是用更少的资金去撬动更多的房源。

前者，他们通过房地产营销代理公司，直接和开发商合作获取房源。团队寻找到同策咨询的天使轮战略投资。这是一家全国排名前三的房地产营销代理公司，掌握全国70%开发商渠道。在开发商销售项目的同时，他们经由地产商与购房业主签署租赁合同，对物业进行统一运营管理。

同时，李锦猛谈到“国内大部分新房房源在中小型开发商手中，他们手中留有大量存置房，但自身转型缓慢，因而需要中间平台来做包租运营。”窥见市场缺口，团队将房源渠道更细化至与同策咨询合作的中小型开发商。

后者，团队做轻资产运营，将拿房、装修、开业综合成本控制在3000元/套。由此，他们将房源的选择范围精确为30~50平精装修小公寓项目。套房以毛利20%出租，平均售出价格2000~3500元，投资回报周期为1.2年~1.5年之间。

除房源外，团队另一优势是经由长短租结合的运营模式来提升溢价。由于短租的月租收入是长租的4倍，二者结合，不仅降低了房间的空置率，还提高了租金溢价。在每个项目中有10%~15%作为短租产品，通过Airbnb、小猪等平台推广。

他们采用了大部分同类平台认可的资金运转方式：与金融平台合作保证现金流稳定。银行等金融机构作为舒格与租客的中间平台，舒格可以直接从金融机构拿到租客的全部租金，而租客可以分期在金融机构交付租金。如此一来，他们的现金流运转得快，为他们转型做资产或更重的运营提供了基础。

团队将目标用户定位于毕业3~5年，收入稳定，租房时间11个月以上的整租群体。针对这群租客，他们同样重视服务。公寓除了提供保洁、维修和搬家等基础服务，还有健身、咖啡屋、书吧、24H便利店等增值服务。同时，他们搭建7*24小时的10分钟应急服务体系，来建立自己的运营壁垒。

他们采用2B2C的模式，与B端合作，他们有四个渠道。一是58同城、安居客、豆瓣等线上租赁平台；二是线下中介；三是由公司直销团队进驻新项目地推；四是与项目周边3公里内所有企业合作。团队也通过运营微信公号及网站直接面向C端用户。经由这些方式，他们开业三个月后95%的项目盈利，目前月营业额200万。

模式跑通后，他们获得1600万A轮投资，由青松基金领投，苏河汇跟投。五个月后，房源从原来的1200套增至4500+。李锦猛认为，团队本身及业务模型已经具备可快速复制的条件。目前，房源覆盖11座城市，入库楼盘数量1000个，合计50万套可洽谈合作房间数量，其中5个区域项目开业6个月以上，入住率95%。

舒格公寓正启动A+轮融资，投前估值2亿人民币，资金需求5000万，预计在2018年可实现签约1.5万套，开发7000套的目标。本轮融资将继续用于项目开拓、运营管理和系统搭建。

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编辑 | 付文学  校对 | 武旭升

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