为建连锁公寓,他第一次借300万,第二次借800万。
◆ 罗意是个非常乐观的人。
文| 铅笔道 记者 唐郡
►导语
去年4月1日,北京的春天如期而至,罗意却在资本的严寒中踽踽独行。这天,寓见Home十里河店开业。公寓楼前花团锦簇,楼上却一片愁云惨淡。
十里河项目中,团队自己拿房、设计、改造、装修,前后共投入1700万,而资金回笼还需3年。“资金链快断了,电工爬上楼威胁要拉闸。”
“模式太重。”投资机构的评价回荡在他脑中。他不得不承认,拿房自营的模式存在短板。值得庆幸的是,该项目利润率为20%~30%,入住率达到100%,现金流回笼速度较快。
4个月后,罗意终于拿到1000万元天使轮融资。
与此同时,他决定将自营门店向管理平台转型。平台一端对接房产资源,提高业主房产运营效率,并提供资产安全管理服务;另一端连接租房客户,提供房屋保洁、社区运营维护等物业管理服务。
截至目前,乐乎运营中的房间数达3000多间,租户约5000名,签约房间数超10000。公寓平均入住率在98%以上。罗意表示,按当前规模估算,平台运营房间数达6500~7000时,可以盈利。
注:罗意承诺文中数据无误,为其真实性负责,铅笔道已备份录音速记,为内容客观性背书。
高性价比连锁公寓
中等个子,脸庞清秀微圆,操一口川味普通话,口中时不时逸出一串爽朗的笑声。毕业于北京大学外国语学院,罗意身上却少有“洋”味,自称“草根创业者”。
创办青年公寓之前,罗意将自己定义为“二房东”。他把老旧厂房盘下来,改造成280~290个20多平米的小房间,出租给蓝领人群。每个房间月租金1000多元,他能从中挣上300元。
房屋入住率很高,罗意每月营收上百万。但经营中的弊病让他寝食难安:低端产品以价格为导向,商业流程不正规;不易获得主流资本市场认可,很难做大。
2012年年底,他跟合伙人想转向更高端的租房市场。他们瞄上了年轻白领人群。“北京的年轻人很辛苦,在外光鲜亮丽,住处却往往惨不忍睹。”租个一居室价格太贵,与人合租又有诸多不便(如共用卫生间和厨房)。罗意认为,年轻白领需要一个性价比更高的租房产品。
什么是性价比高的产品?罗意脑中有一个模糊的概念:价格在一居室和合租主卧之间(约3000~4000元),有独立的厨房和卫生间,有品质较好的装修。他将之定义为连锁公寓,对标七天和如家等连锁酒店。
但模式是否可行,罗意心里没底。这时,同样针对年轻人住房需求的自如寓开业。该公寓上层为一个个独立的房间,下层则是台球室、影音室等公共区域,“做得很高大上”。“这不就是我们想干的吗?”
他心中的产品轮廓更加清晰。他要做一个集中式青年公寓,针对22~30岁的单身白领或年轻情侣。公寓统一管理,提供保洁、安保等服务。上层是一个个20平米左右的独立房间,下层则是公共活动区域。租金约3000~4000元。
借钱起步
“书上说有idea就可以去找钱了。”罗意跟合伙人在软件上画出公寓设计图,开始给各大投资机构发邮件,邮件上约好了就见面聊。
“钱不好找,非常不好找。”罗意几乎聊遍北京的投资机构,无功而返。“人家听着都说挺好,一算账就觉得不靠谱,不知道能不能做大。”
半年后,罗意有机会以2.65元/㎡/天的价格租下亚运村的一栋物业。“它最开始的报价是3.5元。”然而,融资的事情还没有着落。如果要拿下房子,只能借钱。
“那个位置特别好。”罗意和合伙人都认为机不可失。他们评估了风险:拿下项目大约需要300万,干不好要赔100万。“100万搏一个可能性。”
“我们的答案是:干!”俩人咬咬牙,借来300万元,租下2层楼。罗意找来施工队,按着自己的理解把能砸的墙砸了。资金短缺,团队舍不得请设计师,只好自己画图,然后按图施工。3个月后,项目施工完毕。
2层楼公寓分成住宅区和公共活动区。住宅区有76个独立房间。每间房使用面积为21~22平米。房间进门处是厨房和卫生间,往里走是床、衣柜和写字台,“跟宾馆房间很像,非常紧凑”。公共活动区有咖啡厅、健身房等休闲设施。公寓配备店长和工作人员,负责保洁、维修等日常管理事务。
◆ 社区组织线下活动
2014年1月,寓见Home(现名乐乎青年社区)亚运村店开业。团队在58同城、赶集网、豆瓣网等第三方平台上发布房源信息,2个月内,76间房全部出租完毕。月租金4500元。
自营转平台
“模式验证成功,”罗意心想,“这个时候机构该愿意拿钱了吧?”他决定再启动融资,拿钱复制现有模式,开连锁公寓。然而,接下来的一年多里,他还是一分钱没拿到。
“模式太重、规模太小、规划太保守。”投资机构的评价让罗意抓狂。他横下心来:“自古华山一条路,没人陪你玩我们就自己玩。”
2014年9月,团队再借800万,拿下位于十里河的一批房源,改造出274个房间。7个月后,寓见Home十里河店开业,房间月租金3500元,入住率仍然是100%,利润率为20%~30%。
从亚运村时期就一直跟进项目情况的某基金终于松口,向罗意伸出橄榄枝。去年8月,寓见Home完成1000万元天使轮融资。
与此同时,罗意意识到拿房自营的模式存在短板。十里河项目中,团队前后共投入1700万。“开业那天,资金链快断了,电工爬上楼威胁要拉闸。”而项目投资回收期约为3年。融资1000万只能做一个项目,这非他所愿。
由此,罗意决定将自营门店向托管平台转型,并把寓见Home更名为乐乎城市青年社区(以下简称乐乎)。平台一端对接房产资源,提高业主房产运营效率,并提供资产安全管理服务;另一端连接租房客户,提供房屋保洁、社区运营维护等物业管理服务。
发力社区运营
去年8月开始,乐乎工作重心向公寓运营管理转移。罗意一边着手扩充团队,一边带领团队摸索两端服务模式。
平台从租房客户端服务切入。今年上半年,团队开发出一套CRM管理系统——Lisa。通过微信公众号,乐乎可把全部租户接入Lisa系统。目前,租户可以通过Lisa系统使用在线签约、账单查询、房租支付、报修、投诉、保洁等基础物业服务。
◆ 乐乎微信公众号
未来,团队还将通过Lisa系统,连接平台App,实现租户之间的半熟人社交功能。当前,乐乎主要通过组织线下活动,引导社区租户相互交流。此外,乐乎会在Lisa系统中接入更多盈利相关功能,如商城、团购等。
对资产端而言,平台不再自行承租房产,而是通过与甲方签约代管房产的形式迅速扩张公寓规模。平台为甲方提供的服务包括金融(通过合作金融机构实现)、选址、设计、工程管理和运营五大服务模块。
今年8月起,团队陆续签约20个运营公寓,新开业公寓达8家,每家运营房间数约300~400间。合作甲方包括基金、房地产公司、政府部门等。除清河小营店外,所有签约资产均由平台全权运营。
值得一提的是,乐乎正在通过搭建销售呼叫中心、渠道合作(58同城等)及企业合作三种方式加强团队销售能力。
截至目前,乐乎运营中的房间数达3000多间,租户约5000名,签约房间数超10000。公寓平均入住率在98%以上。罗意表示,按当前规模估算,平台运营房间数达6500~7000时,平台可以盈利。
为完成未来布局,乐乎已经启动A轮融资。
/The End/
编辑 韩正阳 校对 罗正臣
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