房地产老炮杀进长租公寓 拿下4000间房月营业额700万 曾获数千万融资

朱成通认为，市场上虽然存在竞争，但并不是你死我亡的竞争关系。

文 | 铅笔道记者 李丽

从2006年到现在，朱成通在房屋租赁领域整整工作了12年。不同的是，前9年他是职业房东，后3年他是“微舍公寓”的创始人。

“微舍公寓”对接开发商和大型物业公司，从B端直接获取房源。他们选择轻资产运营模式，和金融机构合作，为业主提供装修贷，要求业主按照他们的要求进行标准化装修。

“微舍公寓”将客群定位于90后甚至00后，客单价约3000元。朱成通表示虽然租金高，但是他们打造的房源物有所值。目前，“微舍公寓”已拿到4000间房源，月营业额约700万。

 注：朱成通承诺文中数据无误，为内容真实性负责。铅笔道作客观真实记录，已备份速记录音。 

去年，“微舍公寓”拿到了上海市浦东新区张江镇政府（高科技园区）的补贴，创始人朱成通热泪盈眶。“这是对过去的结束和了断。”他激动地说道。

时间拉回3年前，彼时的朱成通是一个职业房东。他看到了长租公寓领域的混乱状态，也有过因出租群租房而被政府取缔的经历。

某次，相关部门在整治某小区，朱成通和一些同行围观。

“房子被处理了，咱们今后怎么生活啊？”

“要么回家，要么转行吧。”

听到大家的对话，朱成通在感到焦虑的同时，也看到了背后隐藏的商机。

2015年，中国租房人口为1亿人，租房市场租金GMV（成交总额）达到了1.7万亿元。加上政府取缔群租，扶持正规房屋租赁机构，朱成通觉得租房是刚性需求，而且会越来越大。当时的长租公寓领域小而杂，尚处于萌芽阶段。因此他决定要组建一个团队，做合法合规的租赁。

“微舍公寓”装修的房源。

当年5月，朱成通创立“微舍公寓”。起初由于规模小，朱成通采取集散式的打法，以点带面，先将一个小区深挖吃透，再拓展其他区域。他们和上海地区政府及开发商合作，在小区招募出租业主，经统一装修后出租。微舍公寓通过房租差价来获利。

集散式打法虽节约人力和成本，但拓展太慢。有了一定的规模和资金支持后，他们开始对接开发商和大型物业公司，从B端获取房源。“这样的方式更加稳定，拓展效率更高。”

从去年下半年开始，长租公寓成为热点，各大开发商纷纷推出自己的长租公寓平台，但像自如和朗诗这样有源源不断的资金注入和强大房企背书的企业毕竟是少数，为了突围，“微舍公寓”选择将模式做轻，减少资金投入。

他们和金融机构合作，为业主提供装修贷，并提高房价来鼓励业主按照微舍的产品方案和标准、使用微舍指定的装修公司进行标准化装修。朱成通认为选择轻资产的模式，以运营能力为核心，可能更适合微舍的发展。

“微舍公寓”按照房屋的合同长短和所对应的消费群体，将房屋分为高、中、低三档。他们将客群定位于具有消费潜力且愿意为个性买单的90后甚至00后，客单价约为3000元，比自如高出10%~15%。

朱成通坦言，虽然租金价高，但他并不担心获客问题。“我们在房源的打造上花足了精力，从细节取胜，哪怕是一盆绿植，一条床单或一个枕头的摆放都是尽心尽力的。”这也是“微舍公寓”的优势所在。

“微舍公寓”的另一优势体现在团队上。朱成通有着十几年的公寓存量资产管理经验，对行业足够熟悉，能够控制采购成本。另外两位创始人也有长租公寓相关的投融资经验或运营管理经验。

“微舍公寓”除提供搬家、保洁等服务外，还会经常组织社区活动。

此外，“微舍公寓”还和蘑菇租房、用友合作，开发出内部公寓 SaaS 管理系统，该系统集合了供应链管理、装修、销售、支付、金融、大数据等功能，有效提升了效率，降低了人力成本。

长租公寓领域竞争在加剧，市场也在试错，在大量资本进入的同时，也有一批公寓企业先后退出，甚至“阵亡”。面对残酷的事实，朱成通显得比较冷静。“没有谁规定要做到什么规模才是成功的，做好自己想做的事情就好。”在他看来，没必要去跟头部玩家比规模，比上市，只要产生规模利润就算是赢家。

“微舍公寓”后期将重点打造“微舍共享社区”品牌，致力于发展集中式公寓资产管理，目前已在上海布局四个集中式项目，净利润率均在20%左右。

“微舍公寓”在集中式方面有天然优势，他们从集散式及分散式起步，已布局近20个集散式及分散式公寓社区；且对产品及定价有着丰富经验，可以精准建立集中式项目的投资预测模型。

目前，“微舍公寓”已覆盖上海、苏州、台州三个城市，拿到4000间房源，总用户1.5万人，每月营业额约700万元。

今年1月，“微舍公寓”完成来自弘帆投资的数千万Pre-A轮融资，朱成通正在进行A轮融资，计划融资1000万美元，用于“微舍共享社区”的市场拓展。

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编辑 | 薛婷  校对 | 许梦

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