独家｜氪空间融资2亿 王思聪IDG联投 他布局10城操盘10万平联合办公空间

◆ 钟澍说，氪空间做联合办公，是自然而然会成功的事儿。

文| 铅笔道 记者 薛婷

►导语

今日，氪空间总裁钟澍（复地集团投资副总裁、原京东集团副总裁）向铅笔道宣布，项目已获得2亿元A+轮融资，投资方为王思聪的普思资本（万达）和IDG。

距离铅笔道首次报道仅过去8个月（详见《它一年半估值10亿 孵化101个项目 97%拿到下一轮融资》），氪空间从孵化器转型联合办公社区，从中关村创业大街的300平米起步，如今拿下10万平米办公区，总工位约13000个，平均入驻率82%，触角伸至10个城市。

这是钟澍空降10个月后，交出的成绩单。

这个冬天来得有点早，窗外的创业大街愈发清冷。在入门右侧的会议室里，钟澍和同事们摆弄着刚到不久的升降办公桌。四张桌子拼在一起，可任意升降，几个人像孩子们在摆积木。

钟澍看似已完全适应了角色的转变。平日，伙伴会把他的照片做成表情来斗图，他一旁看着，默默收藏。一美女员工说，刚来时看他照片一张严肃的“地产脸”，其实是一个风趣的大叔。

注:  钟澍承诺文中数据无误，为其真实性负责，铅笔道已备份录音速记，为内容客观性背书。

空降操盘

刘成城靠在沙发上，上身往后一躺，双眼盯着天花板，一个人喃喃自语。“我们计划把这些楼拿过来，把创业公司装进去......想找一个地产界的人，来操盘这个事儿。”

五六分钟过去，刘猛然起身，笑着说，我又在意淫了。对面的钟澍却听得仔细，眼前这位像刚从梦中醒来的年轻人，令他印象颇深：有想法，商业认知超出同龄人。

去年12月，一家咖啡厅内，钟澍与刘成城初次见面。窗外是略显萧瑟的创业大街，刘成城的氪空间位于居中位置，彼时它已是中关村的孵化器代表，外界将其比作中国版YC。

但刘成城的野心不止于此。一方面，他想为氪空间寻求一条盈利之路；另一方面，Wework模式刮起的联合办公东风正劲，他看到了氪空间更大的可能性。

钟澍同样对联合办公留意已久，这段前缘要从几年前说起。2010~2013年，他与毛大庆同在万科，后来毛做了优客工场，钟澍则在复地集团任职投资副总裁，曾参与相关地产投资。自那时起，他没少花心思研究这个行业。“其实地产圈的人都在看。”

他认为，联合办公的玩家主要有两类。第一类是由传统地产转化而来，他们在获取用户（以TMT行业为主的创新创业群体）时付出了极高的成本。第二类是以氪空间为代表的服务型孵化器，其媒体业务（36氪）聚集的资源，是一种天然的优势，而地产资源却是明显的短板。

这恰是他可以发挥优势的地方。相比之下，钟澍更钟情于氪空间。在他看来，空间、物业、选址、装修、家具、配置这些，在联合办公行业均是趋同的，是花钱能解决的，不会有本质差别。而氪空间擅长的创业服务，是其它家无法竞争的。“能花钱解决的事儿都不叫事儿，服务能力才是行业的灵魂。”

一来二去，互留好感的二人频繁接触，最终结果。元旦前，钟澍空降任职总裁，成为氪空间进军联合办公的操盘手。同时，氪空间从36氪拆分独立运营，并完成A轮融资，估值10亿人民币。

在钟澍眼中，2016年上半年才是联合办公的爆发期。互联网技术把城市商业地产空心化（如苏宁、国美大量关店），又逢中小初创企业井喷式发展，将这些不动产升级、改造，服务于创业公司，是大势所趋。“早也不行，晚也不行，就在这个时间节点。”

即将临战，钟澍也正将自己调整为创业状态。头一天取消了去日本的行程，第二天自己开着车来上班，和同事9个人挤在一间办公室里。回想起此前的办公室，他举起双手比划，“好大”，那里面朝黄浦江，伸出杆子能钓鱼。语罢，他倒毫无留恋，低头笑了笑说，“这才是正常的生活状态”。

跑通财务模型

上任的第一把火，钟澍带着团队建立了氪空间1.0版财务模型。周末两天，七八人从早忙到晚，模型细化到要配置什么价位的绿植、保洁一个月工资多少......

钟澍设想，单个空间占地约3500~4000平米，每7平米出一个工位，单月租金2000元以下。装修、物业、空调、消防、家具等改造成本约1000元/平米，智能化配置成本200元/平米，再刨去房租、人员成本（每个空间约3人）等。如此，若出租率达到80%，三年可收回成本。

此模式与酒店行业类似，但资本使用效率更高：经营连锁酒店的回报周期约为5年。

关于拿地策略，他们定下了三类方式：

配套的创业服务，则是氪空间的现成资源。团队将其梳理分类，由北京总部整合提供（原氪空间孵化业务团队）。

今年1月，氪空间扩张计划启动。借助36氪在政府的影响力，钟澍携团队迅速签约了第一批新空间，触角延伸至北京、天津、上海、深圳、杭州、苏州、南京7个城市。

试水阶段，他们进行了多番尝试。除了与政府合作，还有自己租赁的房源，或是采用了物业委托的经营管理模式。空间类型，商业楼宇之外，也不乏地下室。

◆ 氪空间的工位区

钟澍表示，按照1.0版财务模型，先广泛验证各类空间模式，然后根据第一批店的日常运营成本，随后迭代调整。

莺飞草长的四月，7城的氪空间前脚接后脚开业。一个多月内，平均签约入住率达到80%，其中苏州、南京某个时段超过100%。“用我的话说，都开始加马扎了。”钟澍打趣道。

他最难忘的，是“最落魄”的一家氪空间。前一天，钟澍和同事打车到达后，愣住了。周围没公交、滴滴、Uber不说，最近的一家饭馆，都要步行1.5公里。面对这么个地方，他没抱太大预期，心想明天能有100多人来就不错了。

开业当天，空间内满满当当全是人，有创业者、阿里高管、钟澍的前同事们等。

出乎意料。钟澍说，这件事让他真正意识到36氪和氪空间在创投圈的影响力。

次日回京，9点早会，钟澍马上调整原计划：将今年的扩张数量从20~30家，提升至35~40家。

他意识到，脚步要更快。

90天开业

不过，钟澍坦言，第一批空间有些不完善之处。统一的休闲风格装修，造成工位居多，缺少私密空间；没有智能化的办公配置等。

对症下药，团队逐步摸索出套路。

这一阶段，他们把房源锁定为城市核心地段的存量二手物业，获取方式主要通过“城市合伙人”。在武汉，合作对象是湖北广电；在上海是上海交大，在杭州是浙江省火炬中心......

◆ 氪空间路演厅

后者在当地拥有广泛地产资源，氪空间的运营能力与之互补。钟澍认为，通过合作伙伴，氪空间可在一个城市迅速扎根立足。

双方具体合作方式为：成立合资公司，同股同权（氪空间占股51%，对方49%），对方嫁接资源，氪空间负责运营。

此类方式约占30%，其余房源则靠团队获取租赁。

汲取前期经验，钟澍建立了一套管理体系，用于快速复制。

不同于前，他们组建了分工明确的团队。前期，由物业拓展团队负责拿地找房；随后，产品设计团队规划空间；紧接着，工程施工管理团队落地施工；开业后，招商团队要在2个月内完成招租任务；客户入驻后，创业服务团队、培训服务（怪兽学院、已盈利）团队配套跟上。

用钟澍的话说，2.0版的氪空间“规范化”了。其中，封闭式空间占比提升至50%，满足入驻团队的开会、讨论等需求。

◆ 氪空间休闲区

室内配置办公家具由统一供应商提供，所有空间统一采购。“桌面收边的材质，环保等级，电缆的平米含铜量等，每一项都有细致的要求。”谈及此，钟澍滔滔不绝。

更多的规范在细节之处。比如，墙体用的石膏板中间做了加棉处理，增强了隔音效果；桌与桌之间的距离定为1.8米，此前并无标准；会议室采用保温隔热的钢化玻璃等。

此番调整，带来了效率上的提升。第一批空间从签约至开业的周期约有四五个月，现在约90天。

平均入驻率82%

期间，“迟到”的技术团队陆续补位（5月）。氪空间的智能管理系统已完成大部分功能的开发，目前正处于单个功能试点阶段。

以下是目前已完成功能模块：

本月，系统的各个功能将会分期分批上线，同时应用于所有空间。近期，钟澍正尝试与银行合作，提供接口，探索多种企业金融服务模式。

他从胸卡中掏出一张芯片卡，兴致勃勃地说，用户用这张卡，可以打印、买咖啡、定会议室等。

◆ 氪咖啡

钟澍还透露，氪空间的孵化业务已实现盈利。除了孵化早期创业项目外，他们还承接了顺丰等多个上市公司的新业务孵化。

至今，氪空间已布局10个城市，开业空间13个，待开业15个，总工位约13000个，占地总面积约为10万平米。已开业空间平均入驻率82%，其中北京大成国际社区、北京科贸大厦空间在开业前完成了100%满租。

目前，其收入分为工位收入及非工位收入，比重为6:4。其中非工位收入涵盖：氪咖啡及其它衍生品销售、场地活动收入、增值服务收入等。钟澍表示，未来非工位收入可能会超过工位收入。

他计划，明年签约60家空间，在一线核心城市占到最大份额。“行业的第一阵营已经出现，大的越大，小的越小。”

近期，氪空间获得2亿元A+轮融资，投资方为王思聪的普思资本（万达）和IDG。

10个月，钟澍上交了他的成绩单。团队从十几人拓展至近200人，形成了独立运转的组织。他说，最开心的是，每个星期，每个月，这个组织都在发生巨大的变化。

/The End/

编辑   王  方    校对  正  阳